越来越严重!中国地产又面临新问题

Source: 华尔街日报网 | Publish Date: 2023-11-20 22:22

中国房地产市场正面临一个大问题:有大量已售出期房未完工交付。

解决这个问题对于复苏至关重要,但这个问题变得越来越大。更多房地产开发商正发生债务违约,使全国各地建设延期和住宅开发停滞的僵局雪上加霜。

由于担心开发商无法完成项目,潜在购房者已对房地产市场失去信心。这种情绪造成了恶性循环,新房销量日益下降,危及更多公司。购买了期房、多年来一直等着交付的家庭也越来越迫切地希望事情得到解决。

等待交房的人们加起来构成中国房地产公司最大的一群债权人。在低迷期到来之前,开发商曾预售大量未完全建成的高层楼盘,并承诺在一到三年内交付。预售所得现金当时是开发商的一大资金来源——直到房地产泡沫开始破裂。

中国有关部门已告知房地产开发商,包括资金吃紧的开发商,它们需要优先保障已预售房屋的完工交付。

官方没有关于未完工住宅数量的统计数据,但截至6月时,中国最大的五家无力偿还海外债务的房地产开发商的合同负债总额约为2,660亿美元,这可以粗略的代表它们已售出但却尚未交付房屋的总价值。这里面包括了地产巨头碧桂园(Country Garden)的约830亿美元的合同负债,碧桂园在10月份发生了海外债务违约。碧桂园最近表示,今年迄今已交付约46万套住房。

野村(Nomura)的中国首席经济学家陆挺估计,中国各地总计约有2,000万套未完工和延迟交付的预售住房。他估计,要完成这些住房的建设,将需4,400多亿美元资金,并预测中国政府最终将不得不填补这一资金缺口。

大量未完工住宅已让许多中国家庭陷入困境。去年一些从中国恒大集团(China Evergrande Group)和其他陷入困境的开发商那里购买了未完工住房的中国民众在经历了漫长的施工延期后感到沮丧,威胁要停止向银行偿还房贷。

在接下来的几个月里,中国中央政府通过政策性银行和地方政府划拨了相当于480亿美元的专项资金,帮助资金短缺的开发商完成预售项目的建设。此外,中国央行还表示,如果大型商业银行出于同样的目的向开发商提供贷款,央行将向这些银行提供高达270亿美元的无息贷款。

这些资金中有很大一部分被闲置。根据中国央行最新发布的季度报告,截至9月份,商业银行只动用了零息贷款额度的3%。

大量未完工住宅已让许多中国家庭陷入困境。图片来源:TINGSHU WANG/REUTERS

中国住房和城乡建设部、财政部和其他政府机构都没有透露他们为帮助完成未完工项目提供了多少资金。今年8月,住建部表示,在推出“保交楼”措施一年后,已有超过165万套预售住房竣工并交付使用,但没有说明还有多少套住房尚未完工。

一些陷入困境的房地产开发商的高管表示,他们无法达到商业银行的贷款标准,无法为未完工的项目筹集到资金。他们也很难从地方政府获得贷款,并表示合格项目的筛选过程不透明,且各城市的情况也不尽相同。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)大中华区首席经济学家庞溟表示,这一切都归结于银行的风险规避。

在某些情况下,银行告诉开发商,只有在相关项目中有足够的抵押品以保护贷款人免受违约影响的情况下,他们才会发放贷款。这些抵押品可能包括土地和待售住宅。

与此同时,只有大部分已预售且未按时交付的住宅项目才有资格获得国家援助。据房地产开发商的工作人员和行业分析师说,这通常意味着没有足够的抵押品来支持用于相关建筑工程的新贷款。

分析师称,尽管向开发商提供贷款以使其完成房屋建设已成为国有银行的一项政治要务,但他们仍需评估向未完工项目提供贷款的相关风险,以避免遭受损失。

澳新银行(ANZ)经济学家王蕊(Betty Wang)表示,如果没有明确的迹象表明房地产行业触底反弹,她认为银行在促进房屋交付方面将趋于谨慎。

追踪和分析中国房地产市场的同策研究院(Tongce Research Institute)研究总监宋红卫说,房地产市场的螺旋式下行也意味着开发商的资产价值正在下降,这影响到他们可以借来完成项目建设的资金数额。

一些绝望的购房业主已恳求当地市政府为他们的住宅开发项目提供资金帮助。

在港口城市天津的政府网站留言板上,有人发帖恳求政府将他们的住房项目纳入该市有资格获得政府援助的未完工项目名单。这篇帖子称,该项目的开发商中国奥园(China Aoyuan)已无力确保交房,导致数百名业主无家可归。一名天津当地官员回复说,无法确认该帖子中提及的项目是否属于政府援助计划之列。

在河南郑州,一个未完工住宅区的项目负责人在今年早些时候曾对一家官媒表示,该项目未能从银行获得资金。该项目于2015年停工,当地人都知道这是个被放弃的项目。

该项目最终于今年9月由一家有国资背景的开发商接管。根据中国社交媒体上的最新消息,该项目现已接近完工。