房贷月供半年涨了70%！大多伦多涌现一批被迫出售的房源

多伦多北部一处隐蔽的豪宅，士嘉堡一处平房，以及伊桃碧谷一处上市数月的独立屋……这些房产的挂牌信息都有文字提醒买家，不要有太高预期，“按原样”（as is）对待房产，并自己做好尽职调查。其中一处房产甚至规定，如果没有被接受的报价，就不会有内部展示。

从表面上看，这些似乎是非常不同的待售房产，但都有一个共同点：业主实际上都不想出售。

根据房地产经纪人对上市数据的分析，这些只是强制出售房产的几个例子，也是动荡的当地房地产市场趋紧的迹象。多伦多房地产经纪人Daniel Foch发现，2月份有35套这类房屋待售，多于一年前的12套，而2020年2月是零套。

在全权出售（power of sale）下，借款人仍然拥有自己的房子，但贷款人会介入，迫使房屋出售。

这可能是因为借款人无法按时支付房贷月供。不过，即使一直按期还款，如果放款人决定不再续期抵押贷款，而借款人又找不到新的贷款人，当前的贷款人可以强制出售。

今年1月，一些房贷经纪人也报告称，随着利率上升和房价下跌，被迫出售的房屋数量有所上升。

Power of sale的数据是不公开的，但作为房地产经纪人，Foch能够搜索多伦多地地局的挂牌物业。他发现，过去三年，power of sale的待售房源数量“大幅增加”。

Foch说：“这在很大程度上只是证明投机失败。”他指的是投资者和潜在的炒房者。

总体而言，power of sale的比例仍较低，不到上市总量的1%。

另一位因担心职业影响而不愿透露姓名的房地产经纪人对安省房源进行了类似的分析，2月份的power of sale房源数量为105套，1月为67套，2022年2月为24套。

Foch亲自处理过一些power of sale房源，他说，其中大多数似乎都是投资房产、私人抵押贷款或二次抵押贷款。他说：“多数情况下，一处房产的借款人不止一家。这表明杠杆在房地产行业是致命的。”

Foch说，也有“相当多”的房子在大规模翻修过程中被强行出售。

他说：“有些人正在出租现金流为负的房产，有些人打算转手，他们可能在糟糕的时间买的，去年1月或2月买的，放弃了装修，因为没有意义。”

Landbank Advisors合伙人、抵押贷款经纪人Jonathan Gibson表示，他看到很多私贷机构使用房屋净值信贷额度(HELOC)放贷。现在利率高了很多，对他们来说，这就不值了，而私贷续约条款通常是“由贷款人自行决定的”。

他说：“这些贷款机构基本上是在说，我们不会续签这项贷款，你可以去找新的贷款机构。”

他补充说，由于利率如此之高，在经历疫情期间的历史低点后连续8次加息后，“系统中存在100%的压力”。

Gibson表示，在迫售房源飙升的同时，大银行也在悄悄为过度借贷的客户重新谈判贷款条款，延长摊销期，以便借款者能够承受每月的还款。

他补充说，他有两名客户持有浮动利率贷款，现在的还款额“比6至8个月前获批贷款时增加了50%至70%”。

他说：“我从未见过一家贷款机构延长中期摊还期。我干这行已经有十年了。”

power of sale数据重要的一个原因是，它可能是未来出现麻烦的早期信号。利率变化后，抵押贷款拖欠率需要更长的时间作出反应，许多统计数据是90天的未付款。

Equifax Canada高级分析副总裁Rebecca Oakes表示，贷款违约“略有上升，但还不明显”，但她担心2018年和2019年买房的贷款持有人需要在今年晚些时候和明年续签时会发生什么。Oakes说：“你将看到冲击的到来。”

过去三到五年一直享受固定利率的房主将猛然醒悟，因为目前的最优惠利率已高达6.7%。“对一些人来说，这肯定是具有挑战性的。”